Le ralentissement de l'immobilier européen se confirme

e ralentissement des marchés immobiliers ne date pas de la crise financière de cet été, mais pourrait bien s'accentuer dans les mois qui viennent. " Bien avant, le repli était à l'oeuvre dans nombre de pays européens, après une période historiquement longue d'augmentation des prix ", constate Jean- Michel Six, économiste pour Standard& Poor's, à Londres.L'inflation récente relativise l'inflexion actuelle. Sur les dix dernières années, les prix immobiliers ont bondi de 206 % en Irlande, de 162 % au Royaume-Uni, de 119 % en Espagne, tandis qu'ils doublaient en France et aux Pays-Bas, indique une enquête d'Euler Hermes SFAC, l'organisme d'assurance- crédit aux entreprises, publiée jeudi20 septembre.Acôté, l'immobilier américain apparaît presque " sage ", avec une inflation contenue à 60 %sur la même période.

Mais, en Europe, l'effet conjugué de l'endettement des ménages, de la hausse des taux etdu renchérissement des logements commence à dissuader, désormais, les primo-accédants de franchir le pas de la propriété. Or ce sont eux, le principal facteur d'expansion du marché immobilier.

Le mouvement est le plus net en Irlande, où les prix des logements ont fléchi de6 %au premier semestre 2007 par rapport à celui de 2006.

En France, la Fnaim a enregistré une légère baisse des prix de 1,5 % en juillet sur un mois et 1,4 % en août. Les ventes de logements neufs ont chuté de 12 % entre le premier et le deuxième trimestre 2007 au vu des chiffres publiés par la fédération des promoteurs.

Les stocks de logements neufs invendus (même si les chantiers ne sont pas lancés) ont brutalement gonflé au deuxième trimestre 2007, atteignant 88 600 unités, un niveau que l'on n'avait pas connu depuis 1993. " On commence à voir des promoteurs qui revendent leur permis de construire ", confie un constructeur.

PROPAGATION PAR LES BANQUES

Le marché espagnol, si exubérant ces dernières années, commence lui aussi à donner des signes de faiblesse : le réseau Don Piso, qui fédère 350 agences immobilières, constate que le volume des transactions qu'il réalise a chuté de 25 % au premier trimestre.

Pour son concurrent, Era Espagne, la contraction n'est que de 5,8 %, avec une quasi-stabilité des prix. " Les politiques et les banquiers jurent qu'ils ne sont pas inquiets, c'est justement ce qui m'inquiète ", ironise Orlando Gonzales Arias le président d'Era.

L'inquiétude pointe également au Royaume-Uni. " Le marché anglais a, jusqu'à maintenant, montré une résistance exceptionnelle aux cinq hausses successives des taux décidées par la Banque d'Angleterre, puisque les prix ont encore, en août, grimpé de 10 % en rythme annuel mais de seulement 0,5 % en un mois ", constate M. Six." Mais par uneffet plus psychologique qu'économique, c'est ce marché qui sera le plus sous influence américaine ", prévient-il.

Ce qui inquiète, c'est que les Anglais sont très endettés (leur crédit représente 164 % de leur revenu disponible) et souvent à taux variable. Certes la situation est pire aux Pays-Bas (247 %)ouen Norvège (175 %), mais les Irlandais ou les Espagnols font mieux avec des taux respectifs de 140 %et 130 %.

La crise américaine va sans doute accentuer la correction en cours, non par contagion des marchés immobiliers, au fond assez indépendants les uns des autres, mais en se propageant par le système bancaire. Les établissements de crédit européens, tirant la leçon des défaillances des emprunteurs américains, vont en effet durcir leurs conditions d'octroi de prêts aux ménages les plus fragiles, la plupart primo-accédants.

EulerHermesSFAC conclut que les pays les plus exposés aux risques immobiliers sont dans l'ordre les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l'Irlande, la Norvège et l'Espagne.

Isabelle Rey-Lefebvre